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Dépôt de garantie

thematiques 12 mars 2011

Dépôt de garantie

1-A quoi sert le dépôt de garantie ? (et/ou à quoi il ne sert pas)
2-Quel est son montant ?
3-Le bailleur peut-il utiliser le dépôt de garantie pendant la location ?
4-Le locataire peut-il demander des intérêts sur la somme versée ?
5-Quand le dépôt doit-il être restitué ?
6-Quelles sommes le bailleur peut-il retenir sur le dépôt de garantie ?
7-À qui le dépôt de garantie doit-il être remboursé ?
8-QUI doit rembourser le dépôt de garantie ?
9-Le bailleur refuse de rembourser tout ou partie du dépôt, que faire ?

1-A quoi sert le dépôt de garantie ? (et/ou à quoi il ne sert pas)
Le dépôt de garantie sert à garantir le bailleur contre les défaillances du locataire : impayés de loyer et de charges, défaut d’entretien des équipements, restitution du logement en mauvais état en fin de location…

2-Quel est son montant ?
Le dépôt de garantie représente un mois de loyer en principal, c’est-à-dire hors charges. La réforme (2008) ne concerne que les nouvelles locations.
Le dépôt peut encore représenter deux mois de loyer hors charges, mais uniquement si la location porte sur un logement HLM, non conventionné dont le loyer est payable en fin de mois, un logement conventionné (APL) hors secteur social, ou un logement loué meublé.

a)Aucun dépôt ne peut être demandé si le loyer est payable d’avance et pour une durée supérieure à deux mois.

b) Le bailleur peut-il exiger d’autres garanties ?
Non. Le dépôt de garantie est censé couvrir tous les risques liés à la location et aucun autre dépôt ne peut être demandé, (exemple, pour garantie de la carte magnétique d’accès à l’immeuble.)
b-1) Sous la forme d’une somme bloquée à la banque ?
Oui. Uniquement si cette somme se limite à un mois de loyer et en remplacement du dépôt de garantie.
b-2) Sous la forme du cautionnement d’une personne?
Oui. Le bailleur peut exiger qu’une personne (parent, employeur, banque…)se porte caution pour le locataire et paie à sa place en cas de défaillance.

c) Si le bailleur a souscrit une assurance pour les impayés de loyer ou une garantie des risques locatifs, il ne peut pas demander un tel cautionnement – sauf si le locataire est étudiant (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).

3-Le bailleur peut-il utiliser le dépôt de garantie pendant la location ?
a)Oui, le bailleur peut utiliser à sa guise le dépôt de garantie pendant toute la durée de la location, le dépenser ou le placer pour en tirer profit. Sa seule obligation est d’en restituer le montant au locataire en fin de location
.
b) En cours de location, le dépôt de garantie peut-il être révisé?
Non, pendant toute la durée de la location.

4-Le locataire peut-il demander des intérêts sur la somme versée ?
NON. Pendant la durée de la location, c’est la contrepartie du fait que le dépôt reste fixe pendant toute la location.
OUI: si le dépôt n’est pas restitué dans les deux mois, le solde restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal en vigueur , à son profit .

5-Quand le dépôt doit-il être restitué ?
Dès que possible, bien sûr. Mais la loi accorde au bailleur un délai de deux mois à compter de la restitution des clés pour faire les comptes. Ce délai n’est pas toujours suffisant pour connaître avec précision les sommes dont le locataire est redevable. C’est le cas, en particulier, si la régularisation annuelle des charges n’a pas encore été faite. Les tribunaux admettent alors que le bailleur restitue
au locataire 75 à 80 % du dépôt dans le délai légal et ne rembourse le solde qu’après la régularisation annuelle
.
6-Quelles sommes le bailleur peut-il retenir sur le dépôt de garantie ?
Ces sommes sont de deux types.
a)Il s’agit, d’une part, des sommes dont le locataire est redevable au titre de la location.
Tout d’abord, les loyers non payés (loyer principal et provision pour charges) et, en particulier, les loyers correspondant à la durée du préavis (1 ou 3 mois), même si le locataire a déjà quitté les lieux, sauf dans deux cas : si c’est le bailleur qui a donné congé ,ou s’il a reloué ou fait occuper le logement avant la fin du préavis.• Ensuite, le solde des charges locatives, à condition qu’elles soient justifiées par des factures tenues à la disposition des locataires, et non évaluées forfaitairement.

b) Enfin, les frais engagés pour la remise en état du logement. Sans trop entrer dans cette question complexe, rappelons quelques principes :
– un état des lieux doit être établi à la sortie du locataire et en sa présence. À défaut, le bailleur ne peut prouver l’état du logement que par un constat d’huissier, et à condition que le locataire ait été convoqué pour y assister.

7-À qui le dépôt de garantie doit-il être remboursé ?
La question se pose notamment dans le cas suivant :

  • Lorsqu’il s’agit d’une colocation. Il n’est pas rare qu’un des colocataires donne son congé avant le ou les autres. Peut-il alors réclamer au bailleur sa part du dépôt versé à l’entrée ?
    NON. Le dépôt de garantie ne doit être rendu qu’à la restitution des lieux.
    C’est donc au(x) colocataire(s) poursuivant la location que le partant fera cette demande.

8-Qui doit rembourser le dépôt de garantie ?
A priori, c’est le bailleur ayant reçu le dépôt de garantie qui doit le rembourser, mais la question se pose lorsque :

  • le dépôt a été versé dans les mains d’un intermédiaire (gérant) qui n’est plus chargé de la gestion au moment du départ du locataire.
  • C’est alors le bailleur pour le compte de qui agissait le gérant qui devra rembourser le locataire, même s’il soutient que ce dépôt ne lui a pas été reversé par le gérant.
  • le bailleur d’origine est décédé. L’obligation de restituer pèse alors sur ses héritiers.
  • l’appartement a été vendu, ou donné, en cours de location :
  • C’’est le nouveau bailleur qui doit rendre le dépôt de garantie. Cette précision a été ajoutée, par la loi du 25 mars 2009, au dernier alinéa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

9-Le bailleur refuse de rembourser tout ou partie du dépôt, que faire ?
Avant d’aller plus loin, le locataire devra mettre en demeure son bailleur de lui rembourser le dépôt de garantie, par lettre recommandée avec accusé de réception.

  • Saisir la commission départementale de conciliation. Cette commission, qui siège dans chaque département, est composée en nombre égal de représentants d’organisations de locataires et de bailleurs nommés par le préfet. Lorsqu’elle est saisie d’un litige relevant de sa compétence – c’est le cas des litiges relatifs à l’état du logement et au dépôt de garantie – elle tente de concilier les parties et rédige alors un document qui sera signé par les intéressés. À défaut, elle rendra un avis sur le litige, qui pourra être produit en justice si une procédure est engagée.
  • Faire parvenir à son bailleur une «injonction de payer». Il faut pour cela adresser une requête à la juridiction de proximité, auprès du tribunal d’instance du lieu de la location.
  • Assigner le bailleur devant la juridiction de proximité : c’est le procès classique. Rappelons qu’il n’est pas besoin de faire appel à un huissier pour saisir la juridiction de proximité, et que l’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire. Le tribunal compétent est celui dont dépend géographiquement le logement concerné.

Extrait du site : Conso.net, fiches pratiques.

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