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Location par agence immobilière : quels sont mes droits ?

thematiques 4 avril 2016

L’UFC-Que choisir a pu démontrer à travers une récente enquête que bon nombre d’agents immobiliers ne respectent pas les obligations légales qui s’imposent à eux. Quels sont vos droits en tant que locataire ou futur locataire ?

L’affichage de la consommation énergétique du logement 

DPEDepuis 2011, toute annonce de location doit faire apparaître la lettre ou le classement énergétique du logement sur l’échelle de performance énergétique (résultat du diagnostic de performance énergétique : DPE). Cela vous permettra de savoir si ce logement est, ou non, énergivore et donc de faire votre choix en fonction afin de minimiser vos factures d’énergie.

De même, il ne peut pas y avoir de présentation avec indication d’un diagnostic de performance énergétique en cours de réalisation. A titre exceptionnel, la mention DPE vierge peut être présente sur les annonces de  certains biens antérieurs à 1948.

Un défaut d’affichage peut entraîner, sous certaines conditions, la nullité du contrat ou la réduction du prix car on considère que le locataire n’aurait peut-être pas choisi ce bien en toute connaissance de cause ou bien pas à ce prix.

Les justificatifs nécessaires à la constitution de mon dossier 

Au court de l’enquête menée en novembre 2015, par l’UFC-Que Choisir de la Sarthe, dans 18 agences du département, nos enquêteurs ont relevé que les trois quarts des agences immobilières demandent au moins une pièce justificative interdite alors même que la loi ALUR a prévu une liste limitative de pièces exigibles dans le cadre de l’accès à la location.

Désormais, les pièces qui peuvent être demandées au locataire et à sa caution sont réparties en 4 catégories :

  • Une pièce justificative d’identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire
  • Une seule pièce justificative de domicile
  • Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles
  • Un ou plusieurs documents attestant des ressources

Vous pouvez consulter la liste exhaustive des pièces exigibles si nécessaire.

TOUT document n’étant pas présent sur celle-ci est INTERDIT. Parmi les documents interdits les plus fréquemment demandés on trouve le RIB, des justificatifs de domicile type factures d’EDF ou d’eau.

Le chèque de réservation et l’acte d’engagement 

La pratique du chèque de réservation est interdite depuis plusieurs années.

Face à cette interdiction, certaines agences immobilières font signer un acte d’engagement au candidat locataire par lequel il s’engage à payer les honoraires de location et les échéances de la location si son dossier devait être retenu. Cette pratique est problématique car, en l’absence de certitudes, le candidat à la location aura certainement déposé plusieurs dossiers.

Les garanties : dépôt de garantie et caution 

Tout d’abord, tout propriétaire peut demander un dépôt de garantie qui sera encaissé, limité à un mois de loyer hors charges et deux mois pour les locations meublées.

De plus, il peut demander à ce qu’un tiers s’engage à payer les dettes du locataire en cas de défaillance dans le paiement du loyer. Attention, cette possibilité n’est pas ouverte à tous les bailleurs, notamment aux propriétaires particuliers qui disposent d’une assurance pour loyers impayés si le locataire n’est ni étudiant ni apprenti.

Dans les deux cas, vous avez la possibilité de faire appel à différentes aides, par exemple, en vous rapprochant d’Action Logement pour l’avance et la garantie locapass.

Les honoraires de l’agence

Les services de l’agence font l’objet d’une facturation mais cette rémunération est maintenant strictement encadrée.

Les honoraires sont divisés en deux catégories :

  • Les honoraires de visite, constitution du dossier et rédaction du bail. Ils sont obligatoires.
  • Les honoraires de réalisation de l’état des lieux si celui-ci est effectué par l’agence, ce qui n’est pas obligatoire. Ce dernier peut tout à fait être réalisé par un huissier de justice.

L’affichage des honoraires détaillé est obligatoire. Notre enquête a montré que 21% des agences enquêtées n’affichaient pas leurs honoraires ou de façon non détaillée ! Cet affichage détaillé implique la dissociation des frais d’agences du coût de l’état des lieux. Notre enquête a montré que dans les 3/4 des cas, il n’y avait pas dissociation des deux.
La loi ALUR a fixé des plafonds, selon des zones définies, pour le montant de ces honoraires. En Sarthe, zone non tendue, le plafond maximum est fixé à 8 € du M2 pour les frais et 3 € du M2 pour l’état des lieux si ce dernier est réalisé par l’agence.

Selon notre enquête les honoraires de l’agent immobilier peuvent encore représenter l’équivalent d’un mois de loyer et au mieux 1/4 de moins qu’un loyer. Il faut rappeler que l’objectif de la loi ALUR était de diviser par deux les frais d’agence, tout compris. On est encore loin du compte.

Excepté le cas où l’on vous ferait signer le bail et réaliser l’état des lieux dans la foulée, l’agent immobilier ne peut demander un paiement unique pour l’ensemble des prestations.Les honoraires de visites, de constitution du dossier et de rédaction du bail sont dus à la signature du bail alors que les honoraires facturés pour l’état des lieux d’entrée sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

Les services complémentaires

L’agence immobilière propose souvent des services complémentaires mais, attention, elle ne peut pas vous imposer d’y souscrire, ils doivent rester facultatifs !

A titre d’exemple, le fait d’intégrer dans le montant du loyer une assurance, dès lors qu’elle semble s’imposer au candidat locataire, pourrait caractériser une pratique commerciale déloyale.

Vous avez repéré une pratique illégale …?

Lorsque vous constatez qu’une agence immobilière ne respecte pas ses obligations,  vous pouvez, à l’aide de captures écrans ou photos, saisir la DDPP (Direction Départementale des Populations) dont vous trouvez les coordonnées sur le site economie.gouv.fr

Par ailleurs, en cas de litiges avec l’agence immobilière, vous pouvez vous rapprocher de l’association locale UFC-Que Choisir de la Sarthe.

Séverine d’Oliveira, stagiaire, UFC-Que Choisir de la Sarthe

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